De la première recherche à la signature de l’Acte de Vente final, il y a plusieurs variables à prendre en compte lors de l’acquisition d’un bien immobilier . Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, le risque de faire des erreurs augmente considérablement si l’on tient compte des complexités du droit immobilier français, de la signature de contrats dans une autre langue et de la navigation sur un marché immobilier étranger. Notre guide complet de l’achat de biens immobiliers vous guidera à travers tout ce que vous devez savoir, mais il est également important de savoir ce qu’il faut éviter. C’est pourquoi je vais passer en revue certaines des erreurs immobilières les plus courantes .
Les erreurs courantes peuvent être évitées en planifiant à l’avance
Si vous avez déjà rêvé d’acheter une maison, vous avez certainement imaginé des scénarios cauchemardesques, allant de coûteux désastres de rénovation à des complications de permis de construire.
La bonne nouvelle est que la procédure de transfert de propriété est assez efficace et sûre. Il n’y a pas de problèmes de titres de propriété manquants (comme à Chypre) ou de permis de construire défectueux (comme en Espagne). La plupart des transactions immobilières françaises se passent bien, et celles qui ne se passent pas bien sont en grande partie le résultat de l’inexpérience ou de la négligence.
Acheter une propriété sans les documents nécessaires (tels que les études et les certificats de permis de construire), négliger de prendre en compte les dépenses imprévues telles que les réparations et les taxes, et signer des contrats sans comprendre pleinement leurs répercussions en vertu du droit français sont autant d’exemples d’erreurs. Tous ces problèmes peuvent toutefois être évités si vous vous préparez à poser les bonnes questions.
Quels sont les pièges à éviter lors d’un achat immobilier ?
Avant de visiter une propriété française, familiarisez-vous avec elle en ligne et dressez une liste de questions à poser sur place. Voici quelques-unes des erreurs les plus courantes commises tout au long du processus de décision :
Attention au coup de cœur
Il est facile de se laisser emporter lorsque l’on trouve la propriété française idéale ; mais, avant de signer le moindre document, vous devez retirer les lunettes roses que vous avez pu mettre. Examinez la propriété d’un œil critique, en prenant note des défauts et des réparations nécessaires (en particulier dans les zones rurales, où vous devrez vérifier les droits d’accès aux terrains privés et aux routes qui bordent votre propriété). Gardez à l’esprit l’humeur changeante de la propriété et de la région environnante tout au long de l’année. Cette ferme centenaire en pleine campagne peut sembler être un rêve en été, mais est-ce vraiment une bonne idée en plein hiver, lorsque les routes sont inondées, que le temps est maussade et que le magasin le plus proche est à une heure de route ? De même, si vous cherchez à acheter un appartement dans une ville, il est bon de le visiter un vendredi ou un samedi soir, ainsi qu’un après-midi de semaine.
Un autre conseil utile est de se renseigner sur les intentions des vendeurs. Y a-t-il une raison pour la vente qui n’a pas été révélée ? Peut-être y a-t-il un voisin bruyant ou une usine à proximité dont vous n’étiez pas au courant. Il est essentiel de recueillir toutes les informations dès le départ pour éviter les surprises ultérieures, comme le décès de l’ancien propriétaire ou le divorce des propriétaires actuels.
Ne sous-estimer par les travaux et la rénovation
Vous ne devez pas sous-estimer la quantité de travaux qui seront nécessaires, surtout si vous faites l’acquisition d’une propriété ancienne ou si vous entreprenez une conversion. Réfléchissez à la quantité de travaux que vous pouvez réaliser vous-même, au temps qu’il vous faudra pour faire appel à des architectes et à des constructeurs, et à la nécessité d’obtenir un permis de construire, et dépensez en conséquence. Il est préférable de surestimer les coûts de réparation maintenant que d’avoir à combler la différence après la conclusion de l’affaire.
Défaut d’obtention des documents requis
Il est essentiel que la propriété dispose de tous les documents requis. S’agit-il d’une construction récente ou de la rénovation d’une ancienne maison de ferme ? Les travaux doivent avoir fait l’objet d’un permis de construire adéquat, ainsi que de tous les consentements et certificats de conformité applicables. Si le bien a moins de 10 ans, une garantie d’assurance pour le gros œuvre et les travaux majeurs est nécessaire. Si vous avez un jour un problème lié à la construction, sachez que vous pouvez présenter une demande d’indemnisation sur la base d’une police d’assurance active, ou du moins sur la base de la composante de la police qui concerne actuellement votre cas.
Renseignez-vous toujours sur le système d’évacuation des eaux usées, surtout si vous séjournez dans une zone rurale. Si la propriété n’est pas reliée au tout-à-l’égout, le vendeur est tenu de fournir un rapport expliquant le système d’évacuation unique de la propriété et déclarant s’il répond ou non aux spécifications actuelles. Ce rapport ne doit pas dater de plus de trois ans pour être valable au moment de la vente.
Qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une partie d’un complexe avec des installations communes, votre bien potentiel sera soumis à un cadre juridique appelé « une copropriété ». Chaque propriétaire dispose d’une voix et est invité à l’assemblée générale. Si vous voulez savoir si l’immeuble ou le complexe est bien géré ou s’il connaît des problèmes, vous devez examiner le procès-verbal de la dernière assemblée générale annuelle (AGA).
Obstacles juridiques potentiels lors de l’achat d’un bien immobilier
Si vous êtes pressé, une transaction immobilière peut aller beaucoup plus vite qu’au Royaume-Uni ou aux États-Unis. Voici les principaux risques à éviter lors de l’achat de biens immobiliers français.
Ignorer la nécessité d’obtenir les conseils d’un expert avant d’effectuer un achat
Lors d’une transaction immobilière, il est d’usage qu’un seul notaire agisse au nom de l’acheteur et du vendeur. Vous pouvez toujours engager votre propre notaire, demander des conseils juridiques indépendants à un avocat britannique ou consulter un spécialiste du droit français. Il peut être utile de faire appel à un professionnel qui maîtrise à la fois votre langue maternelle et le droit et qui peut expliquer les notions juridiques difficiles. Surtout, ne signez rien que vous ne compreniez pas complètement.
Paiements effectués sans consulter un notaire
N’acceptez jamais de payer le commerçant sans passer d’abord par un tiers digne de confiance. L’ensemble du prix d’achat doit toujours être payé par l’intermédiaire du notaire. Attention : si vous ne vérifiez pas que la somme mentionnée dans l’acte correspond bien au prix total, vous risquez de fortes pénalités fiscales. Si le vendeur ou l’agent tente de vous persuader que le paiement « au noir » est une pratique courante dans la région, refusez poliment. C’est illégal, pour le dire dans un sens plus familier.
Une exception à cette norme : si l’acheteur et le vendeur sont tous deux britanniques, il est très courant qu’ils conviennent de conclure la vente et l’achat en livres sterling. Cela est permis, et la plupart des notaires accepteront une telle demande, mais seulement si le prix de vente passe par le compte d’un avocat britannique qui peut jurer que l’argent a été payé et reçu. Par conséquent, il est improbable qu’un notaire accepte que vous payiez au vendeur la totalité du prix d’achat en livres.
Impossibilité de comptabiliser les dépenses prévues au budget
Vous devez non seulement tenir compte des réparations nécessaires, mais aussi du coût du notaire et des agents immobiliers que vous devrez engager, ce qui peut facilement ajouter 15 % au total. Il est également nécessaire d’inclure des dépenses telles que les points d’hypothèque, les frais de notaire, les frais d’expertise et les taxes (dont la plupart, comme le droit de timbre, sont déjà inclus dans les honoraires du notaire).
Ne pas tenir compte du droit successoral français
Les acheteurs étrangers doivent connaître les principales particularités du droit successoral français. Toutefois, si vous insérez une phrase particulière dans le contrat de vente au moment de l’achat, une partie de vos biens sera transmise à vos enfants à votre décès, ce qui vous offre plus d’options que ce que prévoit la loi française. En outre, les couples non mariés qui achètent une maison ensemble peuvent être soumis à des droits de succession.
Vous trouverez de plus amples informations sur l’accession à la propriété. N’oubliez pas que cela ne peut se faire qu’au moment de l’achat, alors, assurez-vous de savoir ce que vous faites et contactez un expert avant de prendre toute décision.
Des résultats d’enquête incomplets
On pense souvent que les Français ne font pas d’expertise. Avant d’acheter une maison, les acheteurs français demandent souvent à un spécialiste de l’évaluer pour détecter d’éventuels défauts. N’ayez pas peur d’informer le vendeur ou l’agence que vous souhaitez effectuer une enquête.
Les diagnostics sont exigés par la loi auprès du vendeur, mais il ne faut pas les confondre avec les diagnostics de construction (qui doivent être demandés par l’acheteur).
Vous pouvez prendre les précautions nécessaires si vous êtes conscient des menaces les plus courantes liées à la propriété . Le conseil le plus important est de vous assurer que vous avez tout compris avant de signer quoi que ce soit. Si possible, retournez plusieurs fois sur place afin d’inspecter minutieusement le bien.